Zmarnowane ideały. Historia Emki, która miała być czymś więcej niż galerią
Emka miała być wizytówką miasta, łącząc komercję ze społeczną misją. Nie wyszło. Galeria, niedawno powiększona, jest jedną z najbardziej kontrowersyjnych inwestycji w historii Koszalina.
Emka, pierwsza galeria handlowa w Koszalinie, powstała w 2002 roku na tzw. placu papieskim. Skąd ta nazwa? To tutaj w 1991 roku, w czasie swojej IV pielgrzymki do Polski, mszę świętą odprawił Jan Paweł II. Kilka dni temu otwarto nową część Emki, dopełniając jej stuprocentowy komercyjny charakter. Tymczasem idea, jaka 30 lat temu przyświecała zabudowie tego miejsca, była zupełnie inna. Zakładała, że inwestycja nie będzie miała charakteru wyłącznie komercyjnego. Ratusz swój udział w przedsięwzięciu tłumaczył chęcią stworzenia kulturalno-społecznego centrum z wykorzystaniem prywatnego kapitału. Dlaczego się nie udało? Przypominamy dramatyczną historię zabudowy tego miejsca.
W cieniu wieży Eiffla
Pomysł kompleksowej zabudowy placu papieskiego pojawił się w 1992 roku. W 1994 roku prawicowe władze miasta wybrały na handlowego pośrednika koszalińską firmę Remko. Jej zadaniem było opracowanie projektu zabudowy i znalezienie inwestora strategicznego. Dwa lata później obie strony podpisały porozumienie akceptujące przygotowany projekt.
Zakładał on, że na 5,5 hektarach powstanie nowoczesny, turystycznie atrakcyjny kompleks łączący Koszalin z Morzem Bałtyckim poprzez tak zwaną oś bałtycką, prowadzoną przez Jamno, z portem jachtowym i mostem wiszącym wiodącym na wybrzeże. Na samym placu papieskim stanąć miały: biurowiec, centrum konferencyjne, hotel, kasyno, kino. Podstawą ekonomiczną miał być kompleks handlowo-usługowy. Tuż obok zaplanowano... replikę słynnej paryskiej wieży Eiffla.
Tak poważnego wyzwania architektonicznego miała się podjąć spółka Plaza 2000. Oprócz firmy Remko (jej wkładem byłby przygotowany projekt oraz ściągnięcie inwestora) do spółki przystąpiłoby też miasto, wnosząc aportem grunt wartości blisko 11 mln złotych. Władze Koszalina mogły się zgodzić na taki scenariusz pod warunkiem, że inwestycja nie będzie miała charakteru wyłącznie komercyjnego, bo ustawa o samorządzie zabrania gminom prowadzenia działalności gospodarczej. Stąd powstał pomysł stworzenia społeczno-kulturalnego centrum. Miasto, wnosząc do spółki grunt, obniżyłoby koszty inwestycji. W zamian - oprócz części handlowej - powstałaby część niekomercyjna zbudowana za pieniądze prywatnego inwestora.
Strategicznego inwestora firma Remko zaprezentowała w 1998 roku. Wybór padł na Gemini Area Polska, firmę z niemieckim kapitałem. Ta zadeklarowała wyłożenie 82 milionów dolarów. Stosowną umowę podpisywano w pośpiechu. Już wtedy było jasne, że nadchodzące wybory wygra wrogo nastawiona do projektu lewica. Uchwałę rady miejskiej o powołaniu spółki podjęto dosłownie w ostatniej chwili - w trakcie ostatnich obrad w starym składzie.
Sami damy radę
Zgodnie z przewidywaniami jesienne wybory w 1998 roku w cuglach wygrał SLD, wprowadzając do rady miejskiej ponad połowę radnych. W ten sposób władzę w Koszalinie objęli ci, którzy jeszcze kilka miesięcy wcześniej ostro krytykowali projekt „Plaza 2000”. Zarzucali mu między innymi, że jest nierealny, nie zabezpiecza interesów miasta, a nawet je ośmiesza (pomysł budowy wieży Eiffla). Dla nikogo nie było tajemnicą, że w rzeczywistości chodzi tu o kompletnie inną wizję rozwoju Koszalina.
Otóż SLD - i skupieni wokół Sojuszu lokalni biznesmeni - niezbyt przychylnie patrzyli na pojawienie się w mieście zewnętrznego kapitału. Uważali, że plac papieski powinien zostać w rękach polskich, a jego przyszłą zabudową bez problemu mogą się zająć - oprócz miasta - firmy koszalińskie.
Wiosną 1999 roku zdominowana przez SLD rada miejska zrezygnowała z projektu „Plaza 2000”. Prace nad koncepcją zagospodarowania placu miały zacząć się od początku. Miasto zerwało porozumienie z firmami Remko i Gemini Area Polska, a następnie rozpisało konkurs na nowy projekt.
Wybór padł na propozycję koszalińskiej pracowni. Przewidywała ona budowę kompleksu handlowo-usługowego, sali widowiskowo-sportowej, kręgielni, basenu i hotelu. Wybudować to wszystko miała spółka EMKA.
Także i tym razem na udział w spółce zdecydowały się władze miasta, wnosząc aportem ten sam grunt (o wartości 15 mln zł). Jednak już pozostałymi głównymi udziałowcami zostali wyłącznie lokalni przedsiębiorcy: sieć sklepów Sano (30 procent udziałów), Marek Kwaśnicki, szef MK Cafe (30 procent). Stosowną uchwałę rada miejska podjęła w połowie 2000 roku.
Inwestycja została podzielona na dwa etapy. Pierwszy przewidywał, że w ciągu dwóch lat powstanie kompleks handlowo-rozrywkowy. Drugi zakładał budowę obiektów o charakterze użyteczności publicznej (basen, sala konferencyjna, kluby osiedlowe, hotel). Całość miała powstać w ciągu siedmiu lat. Wartość przedsięwzięcia miała sięgać 52, 1 mln złotych.
Prezydent chce wyjść
Niemal od początku powstania EMKI spotkała się ona z krytyką prawicowej opozycji. Radni AWS i Unii Wolności zarzucali zarządowi miasta, że nie zbadał wiarygodności finansowej inwestorów. Ich zdaniem opracowane studium wykonalności zawierało tak duże luki merytoryczne, że trudno było uznać je za miarodajne.
- Ostrzegamy, że inwestycja realizowana przez lokalny kapitał najprawdopodobniej skończy się tylko na pierwszym etapie. A idea ponadlokalnego społeczno-kulturalnego centrum zostanie bezpowrotnie stracona już na samym początku - przestrzegali.
Jakby w odpowiedzi na te czarne przepowiednie budowa ruszyła z wielkim impetem i w połowie 2002 roku (w przewidywanym terminie) na placu papieskim powstała Galeria EMKA. Wydawało się, że niewątpliwy sukces pierwszego etapu rozwiał wszelkie wątpliwości. Tymczasem pod koniec tego samego roku odbyły się wybory samorządowe. Polityczne wahadło odchyliło się w drugą stronę i władza w mieście trafiła w ręce koalicji stworzonej przez centroprawicę i Samoobronę. Do rady miejskiej wrócili zwolennicy poprzedniej koncepcji.
Prezydentem został Mirosław Mikietyński, popierany przez Platformę Obywatelską oraz Prawo i Sprawiedliwość. Jeszcze w trakcie kampanii wyborczej zapowiadał otwarcie miasta na obcy kapitał, w tym również na lokalizację, dotąd blokowanych, hipermarketów. W tej sytuacji dalszy udział w konkurencyjnej wobec ewentualnych zewnętrznych inwestorów spółce byłby dla miasta co najmniej kłopotliwy. Stało się więc jasne, że udział miasta w EMCE zacznie Mikietyńskiemu ciążyć.
W połowie marca 2003 roku prezydent publicznie ogłosił, że według niego drugi etap jest nierealny („udziałowcy nie mają pieniędzy”), a miasto powinno jak najszybciej wycofać się ze spółki. Przekonywał, że jedyna szansa na dokończenie inwestycji to jej całkowita komercjalizacja i sprzedaż.
- Z jednej strony prawo kategorycznie zabrania przedstawicielom samorządu prowadzenia działalności gospodarczej. Z drugiej - interes spółki wymaga radykalnej korekty założeń drugiego etapu i rezygnacji z jego społecznego charakteru. Dlatego jestem przekonany, że z korzyścią i dla miasta, i dla spółki będzie, jak nasze drogi się rozejdą - przekonywał prezydent Koszalina.
Taki scenariusz oznaczał dla miasta konieczność zbycia udziałów (wymaga tego wspomniana ustawa o samorządzie). Wystąpienie Mikietyńskiego zirytowało właścicieli Sano i Marka Kwaśnickiego. Zgodnie twierdzili , że budowa drugiego etapu ani jego społeczny charakter nie są zagrożone. Przedstawili nawet plan dalszej zabudowy za 25 mln złotych. W ten sposób rozpoczął się kolejny, nie mniej dramatyczny etap zabudowy placu papieskiego.
Miasto ucieka ze spółki
Przez kolejne miesiące spór stawał się coraz bardziej gwałtowny. Prezydent nadal dążył do opuszczenia spółki przez miasto. Co ważne, sprzedaż akcji należących do miasta była możliwa tylko za zgodą pozostałych udziałowców. W czerwcu 2003 roku koszalińscy radni przyjęli uchwałę zezwalającą na sprzedaż miejskich udziałów. Jednak przedstawiciele Sano i Marek Kwaśnicki nie chcieli ani odkupić akcji od miasta, ani zgodzić się na wspólną sprzedaż całej spółki zewnętrznym inwestorom.
Sytuacja zmieniła się dopiero w 2004 roku. Wtedy to trzej główni akcjonariusze zgodzili się na sprzedaż firmy. Jednak pierwsze przetargi zakończyły się fiaskiem: nie zgłosił się nikt chętny. Tymczasem inwestycją zainteresowała się Agencja Bezpieczeństwa Wewnętrznego, a przedstawiciele Sano zawiadomili prokuraturę o podejrzeniu popełnienia przestępstwa przez prezydenta Mikietyńskiego.
W pierwszym przypadku agenci ABW mieli sprawdzić , czy w trakcie budowy Galerii EMKA nie doszło do nieprawidłowości. W drugim - autorzy zawiadomienia sugerowali, że miasto celowo obniża wartość spółki, aby jak najtaniej sprzedać swoje udziały konkretnemu przedsiębiorcy. Ostatecznie prokuratura nie wszczęła postępowania, uznając, że prezydent nie popełnił przestępstwa. Umorzeniem zakończyła się też sprawa badana przez ABW.
Przełomowa decyzja zapadła pod koniec 2004 roku. 23 grudnia Marek Kwaśnicki wykupił miejskie udziały za 16, 5 mln złotych. Była to historyczna i brzemienna w skutkach decyzja, gdyż sprzedaż akcji oznaczała, że ratusz definitywnie zrezygnował z wpływania na dalsze losy zabudowy na placu papieskim.
Zamiast drugiego etapu - rozkopany plac
Niedługo potem wybuchł spór pomiędzy Markiem Kwaśnickim a Sano. Właściciele sieci sklepów nie chcieli bowiem zgodzić się na wpuszczenie inwestora, który zbudowałby na placu duży sklep. Pat skończył się w lutym 2006 roku, gdy Kwaśnicki kupił udziały od Sano (nieoficjalnie wymieniano kwotę 20 mln zł). Kilka miesięcy później, w lipcu 2006 r., Marek Kwaśnicki sprzedał spółkę EMKA za 115 mln zł. Kupił ją brytyjski fundusz inwestycyjny LCP Properties, który należy do London & Cambridge Properties Ltd (inwestuje w centra handlowe, usługowe, obiekty logistyczne i biurowe). Jest właścicielem do dzisiaj.
Zaraz po kupnie spółki fundusz zapewniał, że zabudowa placu papieskiego zostanie rychło dokończona. Rok później, w lipcu 2007 r., ruszyły pierwsze prace, a tuż obok pojawił się plakat, że druga część galerii powstanie do końca 2008 r. Miało się tu znaleźć kino, podziemny parking i 150 sklepów. Tak się jednak nie stało, bo po wykopaniu wielkiego dołu prace przerwano. Właściciele spółki - jako przyczynę - wskazywali na ekonomiczny kryzys, który wybuchł wtedy na świecie.
Od tamtej chwili, pomimo wskazywanych co jakiś czas nowych terminów rozpoczęcia zarzuconej zabudowy, koszalinianie przez kilkanaście lat w miejscu, gdzie miał powstać kompleks o charakterze użyteczności publicznej, widzieli tylko wielką dziurę. Zmieniło się to dopiero w ostatnim czasie.
Komercyjne domknięcie
Po wielu latach oczekiwania właściciele Emki pod koniec 2020 roku dostali prawomocne pozwolenie na oczekiwaną od lat rozbudowę tego najstarszego centrum handlowego w Koszalinie. W następnym roku ruszyła budowa, a mieszkańcy Koszalina ostatecznie pożegnali wielki dół, który tak długo był mało chwalebną częścią miejskiego krajobrazu. 8 marca tego roku otworzono drugą część Emki. To nowych 10 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni handlowej i usługowej.
Łącznie koszalińska Emka ma więc 35 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni. Parking pomieści 850 samochodów. Oprócz sklepów Jysk, Sinsay i Half Price, które już działają, za miesiąc, dokładnie 4 kwietnia, ma tutaj zostać uruchomione kino Helios z sześcioma salami filmowymi. Ma też funkcjonować duża siłownia oraz bank PKO SA.
