Epidemia nie przeceni mieszkań. Na topie ogródki i tarasy

Czytaj dalej
Fot. HRE Investments
Dorota Witt

Epidemia nie przeceni mieszkań. Na topie ogródki i tarasy

Dorota Witt

Po społecznej kwarantannie Polacy marzą o domku z ogródkiem, działce rekreacyjnej czy przynajmniej przyczepie kemingowej. Koronawirus nie wywiał z rynku nieruchomości kupujących, więcej nawet - przybywa dziś tych, którzy płacą gotówką. Rozmowa z Bartoszem Turkiem, głównym analitykiem HRE Investments.

Jak wygląda sytuacja na rynku nieruchomości w czasach zarazy? Tak jak straszyli niektórzy: ceny spadają na łeb na szyję, kupujących wywiało, a mieszkania przejmują banki i wystawiają na licytacje, bo ich właściciele nie radzą sobie ze spłatą kredytu hipotecznego?

Nie, tak źle na pewno nie jest. Więcej nawet: jest lepiej, niż wielu sobie wyobrażało. Kupujących z rynku nie wywiało. Do tego od pierwszych dni kryzysu wywołanego przez pandemię koronawirusa na rynku aktywni są też inwestorzy. Oczywiście byli aktywni także wcześniej, ale teraz ich ruch jest wywołany tym, że nabrali przekonania, że to dobra okazja do kupna nieruchomości.

Liczą na obniżki?
Raczej stracili wiarę w zysk z trzymania oszczędności na lokatach czy obligacjach, których oprocentowanie spada, a inwestycja w mieszkanie czy dom na wynajem jawi się jako bezpieczna przystań – bo to nie tylko pewna lokata kapitału, ale i w dłuższym terminie niemalże pewny zysk. Takich inwestorów jest teraz na rynku więcej.

Mieszkanie pod miastem w otoczeniu zieleni, dobrze skomunikowane z centrum - to dziś przyciąga uwagę kupujących nieruchomości. Tu podwrocławska inwestycja
Archiwum B. Turka - Przed koronawirusem bańki na rynku nie było – mówi Bartosz Turek. - Między innymi dlatego teraz nie można spodziewać się znacznych obniżek cen mieszkań rzędu 15-20 proc.

A więc nie taki kryzys straszny?

Deweloperzy sprzedają i dziś nieruchomości bez większych przeszkód. Transakcji jest co prawda mniej, ale po pierwszym epidemicznym zahamowaniu sprzedaży mamy teraz do czynienia z ożywieniem. Deweloperzy tłumaczą je właśnie tym, że dla wielu kupujących mieszkanie to lokata kapitału (odnotowuje się wzrost transakcji gotówkowych). Ostatnie kryzysy pokazały, że okres gospodarczych zawirowań może być korzystny dla tych, którzy czerpią zyski z wynajmu mieszkań. Ale na odcinanie kuponów przyjdzie chwilę poczekać. Póki co sytuacja na rynku najmu też jest bowiem gorsza niż przed epidemią. Wszystko przez zwalnianie mieszkań przez studentów i fakt, że wyjechała część imigrantów zarobkowych. Z drugiej strony nadzieje daje odmrażanie gospodarki. Po otwarciu hoteli znów staje się możliwy najem krótkoterminowy – związany z ruchem turystycznym. Banki ograniczają akcję kredytową, a to oznacza, że ci, którzy nie będą mogli pozwolić sobie na kupno własnego M, np. młodzi ludzie wchodzący dopiero na rynek pracy, będą musieli stać się najemcami. Inwestycja w nieruchomości pod wynajem to jak lokata z długim terminem zwrotu. Nie znam nikogo, kto po pięciu, góra dziesięciu latach od zakupu nie wyszedłby na swoje. Nawet osoby, które kupiły mieszkanie w najgorszym momencie – pod koniec 2007 roku – zarobili po siedmiu latach – i to biorąc pod uwagę ultrakonserwatywne warunki: ponoszenie kosztów remontu, wynajmuje za niewygórowane stawki, regularne przestoje w wynajmowaniu, nieoptymalne opodatkowanie dochodów, uwzględnienie kosztów transakcyjnych i nawet to, że mieszkanie kupiliśmy w najgorszym momencie - prawie 13 lat temu, u szczytu ostatniej hossy, kiedy ceny były napompowane do niebotycznych rozmiarów, a chwilę później bańka pękła i nastał kryzys.

Przez ostatnie kwartały mieliśmy w dużych miastach do czynienia z sytuacją, w której przeciętna cena jaką chciał dostać sprzedający była nawet o 1-2 tys. zł za m kw. wyższa od tej faktycznie płaconej. Gdy teraz właściciele zejdą z oczekiwaniami, kupujący, przeglądając oferty, dojdzie do wniosku, że ceny spały. Tak naprawdę na poziomie cen transakcyjnych może się niewiele zmienić.

Jakie są dziś szansę na uzyskanie kredytu hipotecznego?

Banki przykręciły kurek z kredytami, ale nie tak mocno jak podczas ostatniego kryzysu. I my, i instytucje finansowe sporo się po tamtym krachu nauczyliśmy. Banki unikają ryzyka, a ich klienci mogą liczyć na wsparcie, gdy znajdą się w trudnej sytuacji finansowej – po to stworzono, m.in., Fundusz Wsparcia Kredytobiorców (co oznacza pomoc nawet przez 5 lat, bo przez 3 lata ratę spłaca za kredytobiorcę fundusz, a po następnych dwóch trzeba zacząć oddawanie pieniędzy z czego część może zostać umorzona), po to powszechnie oferowane są wakacje kredytowe. Sporo nauczyli się też deweloperzy: przed ostatnim kryzysem masowo sprzedawali mieszkania w systemie 10 proc. wpłaty na początek, przy zawarciu umowy, a pozostałe 90 proc. przy oddaniu mieszkania do użytku. Tyle że wiele osób wycofywało się z transakcji, gdy traciło dochody. W ostatnich latach trudno było kupić mieszkanie w tym systemie. Stąd teraz nie grożą nam masowe zwroty nieruchomości kupionych w przedsprzedaży. Kredyty hipoteczne to jedna z najbezpieczniejszych kategorii produktów - z punktu widzenia banków, zdecydowanie pewniejsze niż choćby kredyty konsumpcyjne, zatem łatwiej dziś pozyskamy środki na mieszkanie niż na samochód. Z rynku nie zniknęli ci, którzy kupują za pożyczone, choć jest ich mniej. Biuro Informacji Kredytowej podaje, że w kwietniu popyt na kredyty był o 27 proc. mniejszy niż w marcu (mowa o sumie kredytów, o które zawnioskowali klienci banków w kraju). Trochę gorzej wygląda liczba złożonych wniosków kredytowych. Ta spadła o 34,6 proc. w porównaniu do poprzedniego roku. Do tego nie wszystkie zostaną przyznane, bo banki stosują dziś gęstsze sito: wymagają wyższego wkładu własnego, częściej odrzucają wnioski zatrudnionych na umowy śmieciowe, baczniej przyglądają się klientom, prowadzącym własną działalność zwłaszcza w zagrożonej z powodu koronawirusa branżach. Aby dostać kredyt nie wystarczy już dziś 10 proc. wkładu własnego (można takie oferty znaleźć, ale tych jest niewiele), zwykle potrzeba minimum 15 - 20 proc. wkładu własnego. Budujące jest to, że banki żywo reagują na zmieniającą się sytuację: Jeden z banków na początku kryzysu wywołanego pandemią żądał 40% wkładu, ale już miesiąc później akceptował wnioski z 30-procentowym wkładem. To pozwala przypuszczać, że gdy kolejne obostrzenia będą znoszone, warunki kredytowe też będą liberalizowane z korzyścią dla rynku nieruchomości. Ruch w branży nieruchomości, został przytłumiony przez rządowe ograniczenia i będzie powracał wraz z odmrażaniem gospodarki. Powrót do stanu sprzed koronawirusa zajmie pewnie co najmniej kilka miesięcy – przy optymistycznym założeniu, że wirus nie zostanie z nami na dłużej.

To jak z tymi obniżkami: będą czy nie będzie?

Przed koronawirusem bańki na rynku nie było – powiem od razu, bo wielu nią straszyło. Ceny transakcyjne były uzasadnione (ofertowe nie zawsze). Między innymi dlatego teraz nie można spodziewać się znacznych obniżek rzędu 15-20 proc. Nawet jeżeli górę weźmie kryzys, spodziewałbym się spadku cen o kilka, może w niektórych przypadkach o 10 proc. Nie możemy zapomnieć o sporej obniżce stóp procentowych z końcówki marca i początku kwietnia. To one niszczą marzenia o łatwym zysku z lokat i powodują, że kredyty są tańsze .Oczywiście swoje mają jeszcze do powiedzenia banki.

Bańki nie było, ale w niektórych miastach ceny mieszkań szalały. W Toruniu, gdzie rynek kształtowali studenci, a właściwie ich rodzice, którzy zamiast płacić kolosalne tu stawki za wynajem, nierzadko woleli kupić dorastającemu dziecku małe mieszkanie, osiągnęły pułap warszawski. Tu też nie spadną?

Rzeczywiście, spodziewam się, że sytuacja związana z koronawirusem może wpłynąć na ceny – szczególnie na urealnienie stawek żądanych przez właścicieli. Sytuacja powinna otrzeźwić sprzedających, którzy żądali o wiele więcej niż wynikałoby to z rynkowych cen transakcyjnych. Przez ostatnie kwartały mieliśmy bowiem w dużych miastach do czynienia z sytuacją, w której przeciętna cena jaką chciał dostać sprzedający była nawet o 1-2 tys. zł za m kw. wyższa od tej faktycznie płaconej. Gdy teraz właściciele zejdą z oczekiwaniami, kupujący, przeglądając oferty, dojdzie do wniosku, że ceny spały. Tak naprawdę na poziomie cen transakcyjnych może się niewiele zmienić, ale kupujący, który nie będzie musiał długo negocjować kolejnych obniżek w przypadku nierealistycznie wycenionych mieszkań, będzie miał wrażenie, że kupuje z rabatem, choć mieszkanie zostanie sprzedane mniej więcej po cenie, po której i przed kryzysem najpewniej zostałoby sprzedane.

Liczba transakcji spadła w marcu i kwietniu?

Nie mamy twardych danych mówiących o liczbie dokonanych transakcji. Przyjdzie nam na nie poczekać nawet kilka miesięcy – notariusze przekazują informacje do odpowiedniego starostwa powiatowego, ono udostępnia je dalej, ale to trwa. Możemy spekulować, a spekulacje oprzeć o dane sygnalizacyjne, wstępne, takie, które zostawiają pole do interpretacji. Spójrzmy na przykład na popularność konkretnych zapytań w najpopularniejszych wyszukiwarkach internetowych. Okazuje się, że zainteresowanie mieszkaniami w dużych miastach na początku kwietnia niemal pokrywało się z dołkiem, który branża zaliczyła w marcu. Mniej więcej od Wielkanocy nastąpiło znaczne ożywienie, zainteresowanie kupnem nieruchomości podwoiło się – w odniesieniu do dołka. Jest jednak jeszcze o 30 proc. mniejsze od tego z początku roku.

Mieszkanie pod miastem w otoczeniu zieleni, dobrze skomunikowane z centrum - to dziś przyciąga uwagę kupujących nieruchomości. Tu podwrocławska inwestycja
HRE Investments Mieszkanie pod miastem w otoczeniu zieleni, dobrze skomunikowane z centrum - to dziś przyciąga uwagę kupujących nieruchomości. Tu inwestycja HRE Investments w podwarszawskim Radzyminie.

To może branża potrzebuje rządowej pomocy?

Jak na razie mamy propozycję wicepremier i minister rozwoju Jadwigi Emilewicz. Mowa o pakiecie mieszkaniowym dla rynku najmu, który przede wszystkim obiecuje pomoc w wynajmie mieszkań osobom o niskich dochodach. Czas pokaże, jak będzie realizowany. Padła też zapowiedź pakietu dla rynku transakcji kupna-sprzedaży. Mam nadzieję na dobre rozwiązania i na to, że już więcej, jako państwo, nie będziemy dopłacali do kredytów – bo to się zwyczajnie nie opłaca, jest nieefektywne. Programy typu „Mieszkanie dla młodych” i „Rodzina na swoim” też na dłuższą metę nie są najlepszym rozwiązaniem. Ciekawym przykładem jest to, co zaproponowano w Nowej Zelandii. Powstał tam program bezzwrotnej pomocy dla kupujących mieszkania. I tak na przykład młodzi, których nie stać na wysoki wkład własny, choć pracują i mają zdolność kredytową, dzięki temu programowi mogą kupić własne „cztery kąty”. Dostali bowiem szansę na zakup relatywnie taniej nieruchomości dzięki udzielanym przez państwo gwarancjom, które zastępują wkład własny. W efekcie kupujący nie musi mieć 20 proc. a – powiedzmy - 5 proc. wkładu własnego. Dzięki gwarancji banki nie ponoszą w tym wypadku nadmiernego ryzyka. Rożne analizy skuteczności programu „Rodzina na swoim” czy „Mieszkanie dla młodych” pokazują, że kosztował on państwo 20-30 tys. na jednego kredytobiorcę. Dla porównania program oparty o mechanizm gwarancji to byłby koszt rzędu kilku tysięcy na kredytobiorcę. Z punktu widzenia budżetu byłoby to też bardzo opłacalne, bo kupując mieszkanie, remontując je i wyposażając jesteśmy źródłem wielu różnych podatków o wartości co najmniej kilkunastu - kilkudziesięciu tysięcy złotych w przeliczeniu na pojedyncze mieszkanie.

Czy koronawirus wpłynął na to, gdzie chcemy mieszkać?

Zdecydowanie. Mamy wyraźne ożywienie na rynku domów jednorodzinnych. Deweloperzy podkreślają, że dobrze sprzedają się nawet te segmentowe, z maleńką działką. Inwestorzy szukają również gotowych projektów i działek budowlanych pod miastem, by szybko postawić dom jednorodzinny. To są oczywiście rozwiązania dla osób z zasobniejszym portfelem. Ogromnym zainteresowaniem cieszą się jednak też znacznie tańsze działki rekreacyjne, Rodzinne Ogródki Działkowe, a nawet przyczepy kempingowe i kampery (te biją historyczne rekordy popularności). Polacy dużo chętniej niż dotychczas rozglądają się za domkami holenderskimi.

Nasiedzieli się z rodzinami w blokowiskach i chcą uciec nawet do przyczepy…

Można spojrzeć na to tak: po tygodniach społecznej izolacji w czterech ścianach, zamarzył się nam niczym niezmącony kontakt z naturą, zatęskniliśmy za otwartą przestrzenią, wolnością. Niekoniecznie musi to być główne miejsce zamieszkania, ale chociaż weekendowa odskocznia. To też tłumaczy większe zainteresowanie domami za miastem i mniejsze mieszkaniami w centrum.

Mieszkania już niewielu interesują?

Interesują, tyle że zdecydowanie większe niż wcześniej. Na jednym z największych portali z ogłoszeniami z branży nieruchomości Polacy w kryteriach wyszukiwania ofert w rubryce „minimalna powierzchnia” wpisywali w kwietniu 60 metrów kwadratowych, w marcu – 40 m kw. Podobnie jeśli chodzi o domy: teraz poszukiwane są te o powierzchni minimalnej 100 m kw, miesiąc wcześniej potencjalni kupujący zadowalali się powierzchnią 60 m kw. Większym zainteresowaniem cieszą się mieszkania z udogodnieniami, takimi jak balkony (w kwietniu popyt na takie M był o 20 proc. wyższy niż w marcu), mieszkania z ogródkiem (wzrost zainteresowania miesiąc do miesiąca o 60 proc.) czy tarasem (63-procentowy wzrost popytu). Z drugiej strony mam wrażenie, że nie ma co się zbytnio przywiązywać do tych zmienionych preferencji zakupowych. Człowiek jest z natury wygodny. Gdy zagrożenie epidemiczne minie i zorientuje się, że zamiast przycinać krzewy, kosić trawę, doglądać roślin, remontować drewniany domek, może znów bez skrępowania korzystać z dobrodziejstw zajazdów, domków letniskowych, gospodarstw agroturystycznych, zamarzy mu się powrót do starych przyzwyczajeń. Życie codzienne w mieście jest po prostu łatwiejsze – tak samo jak wyjazd do hotelu lub kwatery prywatnej, a nie posiadanie własnej działki rekreacyjnej.

Inwestorzy szukają gotowych projektów i działek budowlanych pod miastem, by szybko postawić dom jednorodzinny. To są oczywiście rozwiązania dla osób z zasobniejszym portfelem. Ogromnym zainteresowaniem cieszą się jednak też znacznie tańsze działki rekreacyjne, Rodzinne Ogródki Działkowe, a nawet przyczepy kempingowe i kampery (te biją historyczne rekordy popularności). Polacy dużo chętniej niż dotychczas rozglądają się za domkami holenderskimi.

Czy na rynku wtórnym sytuacja wygląda tak samo jak na pierwotnym?

Tu jest nieco gorzej. Niektórzy wstrzymali się z wystawianiem mieszkania na sprzedaż w obawie o swoje zdrowie – przecież, by sprzedać mieszkanie trzeba je pokazać nawet kilkudziesięciu zainteresowanym osobom (częściowo sprzedaż przeniosła się do sieci). Inni natomiast odłożyli decyzję o sprzedaży mieszkania na później, np. dlatego, że nie chcą sprzedawać z dyskontem, albo tym bardziej nie mają pomysłu na to, co zrobić z uzyskanymi za nie pieniędzmi, kiedy lokaty czy obligacje skarbowe nie tylko nie przynoszą dużych zysków, ale też nie są tarczą przed inflacją, która zjada z czasem siłę nabywczą oszczędności. W porównaniu do kwietnia, na początku maja ofert jednak przybyło. Ceny są nieco tylko niższe. W Warszawie o 100-200 zł na metrze kwadratowym. To daje spadek ceny w okolicach 1 proc. i to tylko w przypadku nowych ofert.

Czyli: kupować teraz, bo taniej nie będzie…

Powiem tak: przypuszczam, że do końca roku ceny pozostaną na ustabilizowanym poziomie. Sytuacja jest jednak bardzo dynamiczna. Jeśli górę weźmie kryzys, to ceny mogą spaść o co najwyżej kilka procent, ale gdyby górę wzięła stymulacja zaproponowana przez rząd i bank centralny, to może się okazać, że za mieszkania znowu trzeba będzie płacić więcej.

Dorota Witt

Komentarze

2
Komentowanie artykułu dostępne jest tylko dla zalogowanych użytkowników, którzy mają do niego dostęp.
Zaloguj się

fredifre97

Poczekajmy do końca roku. Wtedy będzie czas na podsumowanie rynku.

Agnieszka

Cześć! Nazywam się Agnieszka, mam 23 lata. Chcę znaleźć mężczyznę do intymnych spotkań i komunikacji. Z przyjemnością odpowiem wszystkim, napisz do mnie na stronie randkowej, oto moja strona - loveto.one/agni

plus.gk24.pl

promocja -50%

Gorąca promocja na wakacje!

43,50 87,00

Skorzystaj i ciesz się codziennym dostępem do gazety online przez 90 dni. Z tą ofertą oszczędzasz aż połowę ceny!

Kup teraz

Polska Press Sp. z o.o. informuje, że wszystkie treści ukazujące się w serwisie podlegają ochronie. Dowiedz się więcej.

Jesteś zainteresowany kupnem treści? Dowiedz się więcej.

© 2000 - 2020 Polska Press Sp. z o.o.